这两天，一套恒盛金陵湾的二手房，在中介群体间刷了屏。

单价不到6万/㎡、公办第一、降价近150万…这些字眼，博得不少买房人的关注与咨询。

作为鼓楼区树人学校的双学区房，恒盛金陵湾不管是二手房涨跌，还是去年人才新房入市，哪怕遭遇“双减”政策加压、二手房“入冬”，它仍然具备相当的吸睛力。

但在学区房降温的大潮面前，金陵湾的房价还是受到了冲击。

挂牌价6万/㎡不到

树人学区房真的降了？

当下，再牛批的地段、再硬气的学区，出现降价都不足为奇。而透过买房君朋友圈的刷屏率，不难感受到这位金陵湾业主的焦虑心情。

降幅不小、总价不低、学区属性加持，让几乎大半个南京城的中介都为之吆喝，从而吸引了大量买家的关注。

打开这套房源的涨跌动态就能发现，这套103㎡的两房，调价频率相当活跃，从最初的800万到现在的620万，单价5.9万/㎡，最快10天之内连降100多万，2个月时间总降幅接近200万，超20%，是目前小区两房户型中单价最低者。

降幅很大，自然存在背后的理由和代价。

据了解，这套房源背负着大约300多万的抵押需要解冻，因此入手首付必然在5成以上；其次，该房源学籍占用中，小孩目前二年级；最后，房源交易不满两年，买家需额外支出5.6%的税费（约34万）。

因此，算上增值税等相关税费、中介费，入手这套房子实际上需额外多花50万左右。

目前该房源尚未售出，这笔账，有意向的客户们还是得好好算算。

虽然这套房源有点特殊，但恒盛金陵湾以及一众树人学区房遭遇房价“缩水”，确实是真实存在的。

从小区历史成交数据可知，2021年前几个月，恒盛金陵湾成交价基本稳定在6-8万/㎡，而小区7个月前的相同户型（105㎡），成交价为765万。横向对比来看，目前类似的户型挂牌价多在650-700万之间，同时成交率大幅下滑。

“去年行情好的时候，一个月十几二十套没问题，最近每个月大概只能卖出三五套房子，这跟过年淡季有关，但大环境的确下滑很厉害。”当地的中介表示。

无独有偶，恒盛金陵湾旁专为学区“而生”的“老破小”新河一村、新河二村，成交价降幅同样相当明显。2021年上半年因成交价过高而显示“暂无数据”，如今单价回落至7-8万/㎡。

看起来依然挺贵，但已然是2019年的价格了。

（内容来源：南京买房2019年4月）

后“双减”时代

初中学区或更“抗揍”

从2021年“双减”政策落地起，南京学区房的疯涨势头终于被止住，“拉力琅”、29中、金陵汇文、芳草园等一批顶级中小学区房，房价面临着不同程度的下跌。

如拉小+29中双顶级学区房峨嵋岭19号，去年11月最新成交单价为7.5万/㎡，远低于半年前9万+的几套成交价；去年底最新成交的一套芳草园小学学区房，成交价仅为5.6万/㎡，跟年中动辄7-8万/㎡的成交价相去甚远；还有二线雨外+雨中学区房，也存在数千元/㎡不等的降幅…

参考南京乃至全国的二手房市场，显然这是一场无人置身事外的暴风雨。

不过跟规模更大的小学学区房相比，优质公办初中对应的学区房，可能更具抗压力。

首先，作为九年义务教育中的后三年，随着学科内容的深入，初中教育的难度和稳定性显著提升，能脱颖而出的优质公办初中，更容易受到家长们的认可和青睐。

就以树人所在的鼓楼龙江为例，树人双学区房价格，略高于银城小学+金陵汇文配置的小区。要知道，树人小学部学区质量较为一般，因此树人初中的生源是不及金陵汇文的，但树人初中仍做到了公办一线，有教无类，这点来说相当难得。

而公办初中还长期面对民办校的“掐尖儿”式招生，生源良莠不齐，更加考验学校的师资教育能力，因此南京出众的公办初中数量并不多，物以稀为贵，加剧了初中学区房的稀有程度。

随着“双减政策”的推进和教培机构的消亡，很多家长开始意识到素质教育的重要性，同时有意识地降低孩子在低龄阶段的学习压力。

此消彼长，这也就导致了小学学区房相比初中学区，热度的消退速率或更快一些。

不过目前来看，受房住不炒思路的影响，炒作学区房的风气被遏制，此刻愿意为高价学区房买单的客户，不仅需要价格合适，学籍是否占用、地段是否便利、居住性是否满足，都会左右购房者的考量，进而让买房变得更加理性。

让有需要的业主买到合适的房子，让学区房业主正视房子的价值，这才是政策调控之下，应当建立起的楼市价值观。