如果有人问，过去20年最赚钱的方法是什么？相信很多人都持有不同的看法，但如果问过去20年最稳定的赚钱方式是什么的话，相信绝大多数人都会脱口而出：房地产。原因很简单，过去20年我国房地产展现出了惊人的造富能力无论是早期的投资者，还是中期的炒房客，甚至是晚期的拆迁户，都通过房价上涨赚得盆满钵满。《胡润财富报告》数据显示，2020年我国千万富翁群体中，有15%是靠投资炒房获得的财富，与此同时我们还能经常看到“某某城中村拆迁，诞生多个百万富翁、千万富翁”的新闻消息。

公开资料显示，过去20年我国整体房价足足上涨了530%，特别是一些热点城市，涨幅更是高达十几倍，一线城市涨幅则达到了几十倍，自98年房改以来，我国整体房价几乎呈直线上涨，二十多年时间之经历了三次下跌，并且跌幅很小，随着房价不断上涨，百姓买房的压力自然也越来越大。央行公布的数据显示，2012年到2021年的10年时间里面，个人房贷余额从2012年的8.1万亿，到2021年末的38.32万亿，增长了373%。

影响房价上涨的因素有很多，比如城镇化推动下人口持续流入带来了购房需求上升、通胀下导致物价上涨、人工费用增加、土地价格上涨等。但最终推动房价大涨的原因还是在于住房的金融投机属性，换言之炒房投机行为是推动房价的主要因素。随着房价不断上涨，对于无房刚需来说自然需要加快买房的步伐，进一步增加了住房需求，刺激了炒房投资，最终导致房价如同“滚雪球”一般地恶性循环上涨。

2018年上旬，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了一份调研报告，报告显示截至2017年末，中国城镇家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，空置房数量为6500万套。有业内人士进行过测算，按照报告数据，结合过去4年年均17亿的住房销售面积，那么截止2021年末我国空置房数量将会超过8000万套，如果加上各类小产权房、公寓，按照30%计算，意味着我国空置房数量已经超过了一亿套。

央行公布的数据显示，截至2019年底，我国城镇家庭住房拥有率已经超过了96%，也就是说短短两年时间，我国住房持有率增加了15%，同时也说明了当前真正的住房刚性需求已经不足。此外，根据央行公布的城镇家庭负债统计报告数据显示，我国城镇户均持有1.5套房产，持有两套房的家庭占比达到31%，持有三套房及以上家庭占比10.5%，也就是说超过四成的家庭持有多套房，可见过去炒房投资的现象有多么严重。

由于房价过高、房价上涨过快，导致了一系列问题出现，因此2016年底的重要会议上，我国首次提出了“房住不炒”的理念，明确了房子是用来住、不是用来炒的核心思想。随着不断地调控下，过去几年楼市走势有了明显改观，特别是2021年，在“三道红线”、“限贷令”等硬核调控措施下，整体房价出现了明显回落，公开资料显示2021年我国楼市调控651次，全面刷新历史记录，年末房价相较年初回落了15%，整体房价跌至2019年的水平。

4月15日，国家统计局发布的数据显示，2022年3月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，同比下降城市分别有29个和47个，比上月分别增加5个和8个。在楼市“金三银四”期间交出了一份这样的答卷，显然意味着房地产的“黄金时代”已经过去，对此李嘉诚曾预言表示：

房子始终是用来住的，国内的房价一直高居不下，未来5年内，房地产市场很有可能会面临大洗牌，炒房客们应该谨慎，任何一个行业过度发展必将迎来摧残，不要妄想赚取最后一块铜板。

正如李嘉诚说的那样，最近几年我国房地产出现了许多变化，相较于过去房价大涨，整体房价涨幅在不断收缩，更是出现了明显回落的迹象，克而瑞研究院数据显示，3月份百强房企销售额同比下跌52.6%，销售面积同比下跌57.2%；中指研究院监测的100座典型城市中，新房成交规模居历史同期同比下降40.5%；安居客发布的2022年《3月国民安居指数报告》显示，全国重点城市总体新增挂牌房源量环比上涨64.0%。

因此，在楼市新趋势下，对于持有多套房的家庭，未来5年或将迎来两个结果：

1、多余的房子难以出售

上文已经提到过，当前城镇家庭住房持有率已经超过96%，意味着真正的住房需求已经不多，反观住房供应，除了上亿套空置房以外，根据易居研究院数据显示，2021年全国百城房地产库存量约为5.19万亿平方米，创下2016年以来最高库存量，广义库存量更是达到了37.7亿平方米，按照每套房100㎡来计算，相当于3800万套房子等待销售，足以满足上亿人的住房需求，也就是说当前住房已经出现了明显的过剩问题。

说到底住房本质上也是一种商品，其价格会受到供需关系的影响，在供应过剩的时候，其价格自然也会更加偏向买方市场，叠加楼市下行，越来越多的购房者采取了观望的态度，这也就意味着对于多套房持有者来说，未来抛售多余的房产难度将会进一步加大，甚至会面临“无人接盘”的问题。此外，当前已经明确了未来房产税会在部分试点城市落地，这也就意味着不仅房子难以卖出去，同时还要面临一定的税收问题。

2、多余的房子难以出租

对于许多炒房客囤房族来说，“以租养贷”成为了主要投机方式。但如今同样需要面临三个方面的问题，其一是公开数据显示，现在大多数城市的租售比都处于比较高的水平，比如深圳的租售比为1:757，北京的租售比为1:637，广州的租售比为1:567，上海的租售比为1:600。也就是说，光靠租房回本是一件十分困难的事情。与此同时，住建部2022年城市更新工作部署中就明确规定：确保住房租赁市场供需平衡，不仅要统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁租房问题，更要确保城市住房租金年度上涨幅度不超过5%。

其二，随着租房市场规模的不断扩大，当前越来越多的城市开始加大力度建设保障性租赁住房，022年全国住房和城乡建设工作会议上明确强调：2022年要大力增加保障性住房的供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设保障性租赁住房240万套。而这些保障性住房普遍特点就是租金低、地段好，比普通住房有优势。其三，目前河北省、湖南省、云南省已经开始征收“房东税”，未来可能会有更多的省份加入。

种种迹象表明，当前的楼市正朝着合理的方向发展，属于房地产市场的“黄金时代”已经过去，因此对于国内41.5%的城镇家庭来说，未来可能会面临两个方面的问题，首先是随着住房供应过剩、需求不断减少的趋势下，多余的房子卖不出去。其二是随着保障性住房的来临以及不期而至的房东税，未来房子可能会面临难以出租的问题，建议趁早将多余的房子抛售，以免未来无论是出售还是出租都面临“无人问津”的问题。