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首付贷风险有多大？ 官方担忧什么？

上海、深圳等众多城市曝出有房地产中介机构为购房者提供首付贷。在商业银行把首付比例降至20%后，房地产中介提供首付贷产品，相当于让购房者实际享受零首付，或者支出5%到10%的首付款，其余通过借贷来弥补。

作为给购房者首付提供贷款的产品，首付贷帮助购房者补齐首付款中的缺口，待客户资金充裕或房产升值后偿付。以一套100万元的房产为例，首付需要20万元，如果购房者本身只有10万元首付，通过首付贷可获得10万元贷款，即可成功完成购房。杠杆比例甚至达到1∶10。

这类借助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房的方式，和当年美国的“次级贷款”真是如出一辙，极大加大了房地产金融风险。比如，深圳一栋一千万的房子，首付20%就是5倍的杠杆，而20%的200万，场外配资可以达到180万，也就是说，用20万翘动了一千万，等于运用了50倍的杠杆率，远远超过了美国次贷之前的杠杆率。

有声音指责这些产品为炒房客提供了杠杆资金，一定程度上助推了房市的火热。这一信贷消费模式的特点，严重扭曲了楼市的供求关系。如果说中国前几年的房市热，是由供求关系生成的，诸如稳定的家庭收入（良好的就业前景）、丰厚的储蓄和购买能力，那么这一轮更多是类似手让股市场外配资作用的后果。

房地产中介机构、房地产开发企业与P2P平台合作，所提供的‘首付贷’产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。

这些年来，中国房价一直在上涨，使得大家产生了还会不断上涨的心理预期，形成了强烈的投机心态。就在全球央行不断降低利率、房价日日上涨、买卖房屋盈利巨大的背景下，越来越多的投机客进场，金融里的“狗追尾”现象也就出现了：房价上涨时，推动土地价格上涨，而土地价格上涨再倒过来推动房价上涨，狗越转越快——房价越炒越高，购房者需要拿出的资金越来越多，贷款额度也越来越高，而当大多数人连首付都用贷款买房的话，货币超发就不可避免，最后受损失的，还是经济本身。

央行行长周小川在记者会上表示，客户的首付不能是借的，借来的首付改变了借款腔顷和自有资本的比例，也改变了未来的偿还能力。客户月供不仅要还银行的钱，还要先还首付贷。“从银行角度来讲，如果没有对你的客户做到足够的了解，你也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，也是操作有错误的。”

周小川还表示，一方面关注P2P等平台是否具有做贷款等业务的相关资质毕圆局，另一方面关注其资金来源。如果动用的是一部分人委托的资金，要和委托人讲明资金投向，是否会给出资方带来巨大的风险。

3月12日，在十二届全国人大四次会议新闻中心记者会上，央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜对“首付贷”等问题作出明确表态：“我们会与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。”

据报道，北京、广州、深圳等部分首付贷平台接受监管排查，8日起暂停业务。

（以上回答发布于2016-03-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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