我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上子弹400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！

回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入

提问：房姐您好，一直好奇购买北京十万一平老破小的是什么人，可以简单做个买家画像么？感谢感谢

提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑

提问：房姐好！家庭在京一套房，京外2套房。女儿刚工作可以STSD买房，现在双井租房，未来是否在京工作不定。有300W，考虑女儿刚需和家庭投资结合，想在CBD，双井，或大望路，或朝阳公园等朝阳买套房，请问该如何选择？

回答：可以看总价800内的盘，洼地主要在朝阳公园一带，清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园，再有就是朝阳无限周边同类物业，例如国美第一城

提问：您好！最近在看珠江帝景，考虑1000+的三居。分析过您之前的一些看法，珠江帝景属于学区房，有溢价，在不考虑上学的情况下不适合投资或自住。但您又提到过1000+双井的投资自住，可以考虑包括珠江帝景在内的一些楼盘。请问1000+的三居，单价7.5左右，值得投资并持有三到五年吗？

回答：珠江帝景内部差异大，虽然带学区，但之前有过一波回落，现在学区溢价较少，能满足自住+保值的需求。7.5的单价可以长持

提问：房姐您好，我现在自住北苑华贸城大三居，现在想改善住房卖掉华贸城换天润福熙大道新开盘的叠拼(1层170，地下140)，福熙总价在1800万元，华贸城可以卖1100万，您看这样换可以吗？还是有其他楼盘推荐？或者不换房，DYD600左右在投资一套其他位置的房产？谢谢您！

回答：北苑整体偏溢价，这个位置换房投资属性比较差，如果只考虑自住没问题 置换可以看看望京板块。 不换房抵押也可以选择，600 可以看天通苑或 百子湾

提问：美丽的房姐您好。我有 stsd资格，男朋友手里有套昌平小产权（当年是全款，但不知为什么北京市公积金官网显示有贷款记录），所以不知他是否还有st资格。现在想买套上车房后出租（平时在单位附近租房），等4-5年孩子上小学再置换成自住房。我们还没有领证，现在两人月收入税后加起来3w，每月公积金有7千。想请教您怎么利用好stsd资格，以及有什么合适的小区推荐（首付150，总价400以内），谢谢！

回答：有过贷款记录不能算首贷，小产权不建议长持 150首付只考虑投资出租，建议看团结湖、劲松、甘露园等地公房

提问：房姐您好，假如我用1000万全款买了房（自住加投资）又抵压贷款出700万，这700万如何操作，自己留多少用于还贷，用多少用于再投资？如果是您怎么利用这700万。新手说错勿笑。

回答：600万用于投资，月供大概在3.5-4，剩下100万可以支撑2年月供用于托底防范未知风险 注意：任何投资风险防范都要放在第一位，无脑上杠杆是赌徒的玩法

提问：房姐好！因为小孩出生的缘故，需要置换房产。15年买了北京三里屯的永利国际50年产权商业房做婚房，正南向68平loft，自住4年出租1年。但是商住被限制被打压，价格一直起不来。目前开始挂售，成本560，预计出手600。目前在国奥村老人家蹭住，双方老人均不缺房，两边都是好位置大户型。我和太太想置换孙河区域，不知是否妥当。之前孙河板块房产均已实地踩盘，目前景粼原著平层比较倾向，价格1200左右。年前看了未来金茂府，但是距离略远，总价也近1000，有所犹豫。家里只有我在国企上班，年薪30，地点西直门。请房姐提提建议，感谢！

回答：孙河位置和未来发展都会不错，不过这个盘价格高了 金茂府也是热门贵妇,不用看 自住保值可以看下融科橄榄城

提问：你好，孩子在西城区新街口附近上班，公务员，现北京集体户口，单身，可融资300万，考虑居住兼投资属性，有可推荐的性价比高的小区吗，价位多少钱比较合理。另外按照北京的户籍管理规定，是否在其他区买了房，户口就得迁出西城，考虑到将来结婚后小孩上学的问题，户口不想迁出西城，综合这几个因素，能否给个建议。

回答：户口不用迁出 300首付看750左右标的，当下无上学需求不建议看带学区属性 推荐 惠新西街，开车到新街口20分钟左右，距离合适，区域内并未完全溢价有部分淘笋机会，满足投资+自住需求，主看 7*100标的

回答：700+的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按1100-1500选筹, 保值+自住，推荐看 望京片区， 季景沁园3居，澳洲康都3-4居

提问：房姐您好，新人首问：海淀学区老破换到朝阳新一点，700左右预算。最近看了华樾北京新房，以及东恒时代2期、万科星园、常楹公元的二手，自住兼顾投资，纠结于新房和二手，请问房姐华樾新房和这几个二手哪个比较合适？或者有什么其他推荐，在东三环上班，谢谢！

回答：华樾北京部分受铁路轨道影响，性价比一般 万科星园的问题是户型不行，不推荐 推荐：东恒时代2期>常楹公元

提问：房姐好，请问两个问题。1，北四环边上的世纪宝鼎这个小区怎么样？和远洋万和城一墙之隔，单价低了很多，学校配套也和万和城一样，芳草地小学和陈经纶中学，小区只有两栋楼，物业管理很不错，户型都是大面积，不知道您觉得这个小区优质吗？保值程度如何？单价多少比较合适出手？ 2，太阳宫金星园怎么样？太阳宫有没有推荐的性价比高点的小区？ 跪谢房姐大大！

回答：世纪宝鼎在这个板块算不错的，属于可以淘区域，5.5内性价比高 太阳宫火星金星等自住都没什么问题，投资的话优选7万的土星园次新

提问：房姐老师节日快乐请教： 坐标：帝都。全款买房。用女儿指标（首套）我的名字可否也上房证？（二套），然后办理抵押经营贷（女儿主贷，名下有公司，我做共同借款人）。 这样操作的原因是，老公不同意买房，这样就不用经他同意和签字。未来的想法是；房子能去掉女儿名字，腾出她首房首贷指标。 请教房姐老师，不知道这样操作是否可行？如果可以，房产证上还需要注明比例吗？未来以何种方式去掉女儿名字好？

回答：北京家庭名下（父母＋未成年子女）可以有两套房资格。 如果女儿已经成年，户口迁出，母亲需要有购房资格才能上房本。 办理抵押经营贷，不用你上房本，直系亲属本身可以贷款。 注意刚毕业的学生不一定好贷款。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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